ETUDE SUR L'IMMOBILIER par Natixis

Après avoir nettement ralenti, les prix des logements (dans l’ancien et dans le neuf) reculent depuis le début de l’année. Selon Natixis, nous expliquons ici pourquoi nous privilégions toujours l’hypothèse d’un atterrissage (certes plus brutal qu’initialement anticipé) du marché français plutôt que celle d’un krach immobilier.

 

Le marché français est bien moins vulnérable que les marchés américain, britannique ou espagnol.

Selon Natixis, un scénario du type de ceux observés en Espagne, au Royaume-Uni ou aux Etats-Unis nous semble hautement improbable sur le marché français. Contrairement aux pays anglo-saxons où la pratique consiste à accepter les risques dont la gestion peut être transférée au marché, le système français d’accession à la propriété est caractérisé par des conditions de sécurité parmi les plus strictes des pays développés :

une importance prépondérante est en effet accordée par les prêteurs aux conditions de solvabilité des emprunteurs, le montant de l’apport personnel ou la possibilité de recours aux garanties réelles restant des critères secondaires.

Les ménages français sont aussi très majoritairement endettés à taux fixe, ce qui les prémunit contre une dégradation brutale de leur solvabilité en période de hausse des taux d’intérêt. La baisse continue et le très faible taux de défaut actuel des ménages français illustrent d’ailleurs cette moindre fragilité.

Phénomène de nature à alimenter les baisses de prix, les mises sur le marché des logements saisis (assez massives aux Etats-Unis, avec un triplement en deux ans du taux de foreclosures sur prêts subprimes) sont donc très faibles en France.

 

 

Perspectives de prix à l’horizon fin 2009.

Si les fondamentaux du marché français immobilier nous paraissent toujours relativement sains, au regard notamment des excès enregistrés sur certains marchés étrangers, nous avons toutefois révisé à la baisse nos prévisions de prix à l’horizon des deux prochaines années. Une modélisation simple1 plaide aujourd’hui pour une baisse de plus de 5% sur dix-huit mois , un ordre de grandeur confirmé par l’évolution prévisible des principaux déterminants de la prime de  risque pour un investissement immobilier (qui, au passage, permet d’écarter l’hypothèse de bulle spéculative sur le marché français).

 

Prix de l'immobilier

· Les prix dans l’ancien ralentissaient depuis le premier trimestre 2006. Ils reculent depuis le début de l’année (-0,8% T/T au premier trimestre). D’après l’INSEE, le GA est ainsi passé de près de +16% en haut de cycle à +4,2% au premier trimestre 2008. D’après la FNAIM, les prix se seraient toutefois sensiblement repris au deuxième trimestre, avant de repartir à la baisse pendant l’été.

· La persistance de la crise financière et les difficultés éprouvées par les banques pour refinancer leurs crédits à l’habitat devraient exercer une pression à la baisse sur la production de crédit. Nous anticipons une baisse des prix de l’ordre de 5 / 10% à l’horizon fin 2009 (voir focus). En moyenne, ils resteraient stables en 2008.

 

 

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